Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ)

Categories: GVK
Published on: 01 Mayıs 2012

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI

Gayrimenkul sermaye iradı, gayrimenkul ve gayrimenkul gibi değerlendirilen mallar ile kanunda sayılan hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirleri ifade etmektedir. Nitekim Kanunun 70.maddesinde  “Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.” şeklinde tanımlanmıştır.

 

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI ELDE EDEN MÜKELLEFLER

Kanuna göre mükellef yine kanunda sayılan mal ve hakları kiraya verenlerdir. Kiraya verenlerin taşıması gereken sıfatlar yine 70.maddedeki tanımda açıklanmıştır. Bunlar;

Sahip (Malik) : Gayrimenkul şeklindeki kıymetler ile gayri maddi kıymetler (haklar) üzerinde mülkiyet hakkına sahip olanları ifade eder. Gayrimenkuller üzerinde sahiplik tapuya tescil ile olur bu şekilde hüküm ifade eder. Haklarda da tescile tabi ise ilgili birimlere tescil edilmesi ile mülkiyet hakkı elde edilir.

Zilyet : Menkul ve gayrimenkul malları elinde bulunduran, bunlardan yararlanan ve bunlar üzerinde fiilen hakimiyet kuran kimselerdir. Medeni Kanunda zilyet, bir şey üzerinde hakimiyeti bulunan kimse olarak tanımlanmaktadır. Bazen mülkiyet olmadan da zilyetlik elde edilebilir.

Mutasarrıf : Bir mal ve hak üzerinde fiilen kullanma yetkisi olan kişidir. İstisnai durumlar dışında genellikle mutasarrıf aynı zamanda zilyet veya maliktir.

İrtifak Hakkı : Bir gayrimenkul üzerinde, diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine tesis edilen dolayısı ile başkasına ait gayrima veren enkulleri kullanma ve onlardan faydalanma yetkisi veren ayni bir haktır. Diğer bir deyişle başkasına ait bir şey üzerinde sadece kullanma ve yararlanma yetkisi veren hakka irtifak hakkı denir. Medeni kanunda bu hak, intifa hakkı, geçit hakkı, üstyapı hakkı, kaynak hakkı şeklinde gösterilmiştir.

İntifa Hakkı : Bir kişiye, başkasına ait bir menkul veya gayrimenkul mal üzerinde zilyetlik, yararlanma, kullanma olanağı sağlayan haktır. Mutlak bir hak olup kullanıcısına tam yararlanma yetkisi vermektedir. Menkullerde teslim ile gayrimenkullerde ise tapuya tescil ile hüküm ifade eder.

Kiracı : Gayrimenkul niteliğindeki mal ve hakları kiralamış olan kişidir.

 

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINA KONU MAL VE HAKLAR

GVK nun 70.maddesinde sayılan mal ve haklar gayrimenkul sermaye iradının konusuna girmektedir. Bunlar;

 

1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2. Voli mahalleri ve dalyanlar; Voli Mahalleri, denizlerde, göllerde ve nehirlerde balık avlamaya ayrılmış su üstünde herhangi bir sabit veya geçici engelle çevrilmemiş tabii avlanma sahalarıdır. Dalyanlar ise, denizlerde, göllerde ve nehirlerde kazık, çit, taş, beton, ağ gibi suni engellerle çevrilmiş su ürünleri avlanma bölgeleridir.

3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri;

4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

5. Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.) (İhtira beratının mucitleri veya kanunî mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır. Bunların dışındakiler tarafından kiralanmasından doğan kazançlar ise gayrimenkul sermaye iradıdır.)

6. Telif hakları (bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır, bunların dışındakiler tarafından kiralanmasından doğan kazançlar GMSİ dır.);

7. Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;

8. Motorlu nakli ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

 

Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır. Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır. Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri bu kanunun uygulanmasında gayrimenkul sermaye iradı addolunur.

 

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINDA GAYRI SAFİ HASILAT VE TAHSİL SAYILAN HALLER

GVK 72. Maddesinde “gayrı safi hasılat, 70′inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.” denilmek sureti ile  gelirin elde edilmiş sayılması tahsilat esasına bağlanmıştır. Tahsilatın nakden veya ayın ile yapılmış olması durumu değiştirmeyecektir.

Nakden Tahsilat : Kira bedelinin nakden ödenmesi durumunda alınan nakit tutar gayri safi hasılat sayılacaktır. Yabancı parasiyle yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa, Maliye Bakanlığı’nca tespit edilecek kur üzerinden Türk parasına çevrilir.

Ayın ile Tahsilat : Kira bedelinin ayın olarak tahsil edildiği durumlarda elde edilen ayının, Vergi Usul Kanunu 267. Madde hükmüne göre emsal bedeli ile paraya çevrilmesi sureti ile bulunan tutar gayrı safi hasılat sayılacaktır.

Kiracı Tarafından Gayrimenkule İlave Sureti ile Tahsilat :Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur. Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır ve fark ayın olarak tahsil edilmiş sayılır.

Diğer Haller : Aşağıdaki durumlarda da kira bedeli tahsil edilmiş sayılır.

1. Ittıla hasıl etmeleri kaydıyla namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması;

2. Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz) veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir.

 

GVK 268 nolu tebliğe göre 01.11.2008 tarihinden itibaren işyeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak ödeme ve tahsilatların banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsiki zorunlu hale getirilmiştir. Buna göre konutlarda her bir konut için aylık 500.- TL ve üzerinde kira geliri elde edenler ile işyerini kiraya verenler ile kiracıların bu tutara bakılmaksızın kiraya ilişkin yapacakları ödeme ve tahsilatları banka veya posta idarelerinin düzenleyeceği belgelerle tevsiki zorunludur. Ayın olarak ödenen kiralarda bu zorunluluk bulunmamaktadır.

 

EMSAL KİRA BEDELİ UYGULAMASI

GVK nun 73.maddesinde düzenlenen emsal kira bedeli, kiraya verilen mal ve haklardan elde edilmesi gereken en az kira bedelinin tespiti ve bu bedelin mükellefler tarafından yapılacak beyanda bildirilmesi esasına dayanmaktadır.

 

GVK 73.maddesi emsal kira bedelini gayrimenkul ve diğer mal ve haklar açısından farklı şekillerde tanımlamıştır.

-       Gayrimenkullerde : Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin % 5′idir. (VUK 268.maddeye göre vergi değeri bina ve arazinin Emlak Vergisi Kanununun 29.maddesine göre tespit edilen değerdir.)

-       Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10′udur. Örneğin aracın emsal kira bedeli maliyetinin %10’u dur.

-       İhtira beratı, telif hakkı, imtiyaz hakkı vb haklarda emsal kira bedeli, Takdir Komisyonlarınca belirlenen değerin %10’udur.

Ancak, emsal bedelden düşük tutarda elde edilen kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin tevsik edici belge ve kiracının ifadesiyle ispatı halinde ayrıca emsal bedel karşılaştırılmasına gidilmemektedir.

Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;

2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.

4.Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.

 

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINDA İSTİSNALAR

GVK nun 21.maddesine göre, ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar dışında kalan kişiler tarafından binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın beyanında 2012 yılı için 3.000.- TL si istisna tutulmuştur. Bu istisna şahsa bağlı bir istisnadır. Dolayısı ile kapsama konu hasılatı elde eden her bir kişi istisnadan ayrı ayrı faydalanacaktır. Şahsa ait birden fazla konut olması halinde istisna her bir konut için ayrı ayrı uygulanmayacaktır.

 

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINDA İNDİRİLECEK GİDERLER

GVK 71.maddesinde “Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır.” Diyerek vergiye tabi tutulacak gelirin saf kazanç olduğunu belirtmiştir.

 

Gayrimenkul sermaye iradında gelirler üzerinden indirilecek giderler 74.maddede sıralanmış olup 2 şekilde hesaplanmaktadır. Bunlar Götürü Gider uygulaması ve Gerçek Gider uygulamasıdır.

Götürü Gider : Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yaptıkları giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %25′ini götürü olarak indirebilirler. Bu oran 21.maddede belirtilen istisnalar düşüldükten sonra kalan kısma uygulanır. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Gerçek Gider : Safi iradın bulunması için, 21′inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5′i (İktisap bedelinin % 5′i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88′ inci maddenin 3′ üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz yani gelecek döneme devreden zarar olarak kabul edilemez),

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267′nci maddesinin 3′üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir);

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88′inci maddenin 3′üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz);

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

Bu madde hükmünün uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları ile diğer kanunlara göre gider yazılamayan ödemeler (Binek araçlara ait MTV, ÖİV gibi) hasılattan gider olarak indirilemez.

 

VUK 172.maddesinde kimlerin defter tutmakla yükümlü oldukları açıkça belirtilmiştir. Bu maddeye göre GMSİ elde edenler defter tutmak zorunda değillerdir. Bunlar yaptıkları giderleri gösteren vesikaları bir dosyada muhafaza edecek, beyannamelerini buna göre düzenleyecek ve gerektiğinde inceleme elemanına ibraz edeceklerdir.

 

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADININ BEYANI

GVK 86.maddesine göre aşağıdaki durumlarda GMSİ beyanı verilmeyecektir.

-       Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen ve toplamı 2012 yılı için 1.290.- TL yi aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları.

-       Vergiye tâbi gelir toplamının 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan (2012 yılı için 25.000.- TL) tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tâbi tutulmuş olan, gayrimenkul sermaye iratları,

-       Tek geliri binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen gelir olanların GVK 21. Madde de belirtilen istisna sınırını aşmayan gelirleri.

-       Dar mükellefiyette, tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan gayrimenkul sermaye iratları için beyanname verilmeyecektir.

Tevkif sureti ile vergilendirilmiş GMSİ elde edenlerin, diğer gelir unsurları ile birlikte toplam gelirinin 25.000.- TL yi aşması durumunda tevkif sureti ile vergilendirilmiş GMSİ ları ilgili yıl beyannamesine dahil edilecektir.

 

 

 

 

 


Welcome , today is Perşembe, 31 Temmuz 2014