Gayrimenkul Sermaye Ýradý (GMSÝ)

Categories: GVK
Published on: 01 Mayıs 2012

GAYRÝMENKUL SERMAYE ÝRADI

Gayrimenkul sermaye iradý, gayrimenkul ve gayrimenkul gibi deðerlendirilen mallar ile kanunda sayýlan haklarýn kiraya verilmesi karþýlýðýnda elde edilen gelirleri ifade etmektedir. Nitekim Kanunun 70.maddesinde  ?Aþaðýda yazýlý mal ve haklarýn sahipleri, mutasarrýflarý, zilyedleri, irtifak ve intifa hakký sahipleri veya kiracýlarý tarafýndan kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradýdýr.? þeklinde tanýmlanmýþtýr.

 

GAYRÝMENKUL SERMAYE ÝRADI ELDE EDEN MÜKELLEFLER

Kanuna göre mükellef yine kanunda sayýlan mal ve haklarý kiraya verenlerdir. Kiraya verenlerin taþýmasý gereken sýfatlar yine 70.maddedeki tanýmda açýklanmýþtýr. Bunlar;

Sahip (Malik) : Gayrimenkul þeklindeki kýymetler ile gayri maddi kýymetler (haklar) üzerinde mülkiyet hakkýna sahip olanlarý ifade eder. Gayrimenkuller üzerinde sahiplik tapuya tescil ile olur bu þekilde hüküm ifade eder. Haklarda da tescile tabi ise ilgili birimlere tescil edilmesi ile mülkiyet hakký elde edilir.

Zilyet : Menkul ve gayrimenkul mallarý elinde bulunduran, bunlardan yararlanan ve bunlar üzerinde fiilen hakimiyet kuran kimselerdir. Medeni Kanunda zilyet, bir þey üzerinde hakimiyeti bulunan kimse olarak tanýmlanmaktadýr. Bazen mülkiyet olmadan da zilyetlik elde edilebilir.

Mutasarrýf : Bir mal ve hak üzerinde fiilen kullanma yetkisi olan kiþidir. Ýstisnai durumlar dýþýnda genellikle mutasarrýf ayný zamanda zilyet veya maliktir.

Ýrtifak Hakký : Bir gayrimenkul üzerinde, diðer bir gayrimenkul veya þahýs lehine tesis edilen dolayýsý ile baþkasýna ait gayrima veren enkulleri kullanma ve onlardan faydalanma yetkisi veren ayni bir haktýr. Diðer bir deyiþle baþkasýna ait bir þey üzerinde sadece kullanma ve yararlanma yetkisi veren hakka irtifak hakký denir. Medeni kanunda bu hak, intifa hakký, geçit hakký, üstyapý hakký, kaynak hakký þeklinde gösterilmiþtir.

Ýntifa Hakký : Bir kiþiye, baþkasýna ait bir menkul veya gayrimenkul mal üzerinde zilyetlik, yararlanma, kullanma olanaðý saðlayan haktýr. Mutlak bir hak olup kullanýcýsýna tam yararlanma yetkisi vermektedir. Menkullerde teslim ile gayrimenkullerde ise tapuya tescil ile hüküm ifade eder.

Kiracý : Gayrimenkul niteliðindeki mal ve haklarý kiralamýþ olan kiþidir.

 

GAYRÝMENKUL SERMAYE ÝRADINA KONU MAL VE HAKLAR

GVK nun 70.maddesinde sayýlan mal ve haklar gayrimenkul sermaye iradýnýn konusuna girmektedir. Bunlar;

 

1. Arazi, bina (Döþeli olarak kiraya verilenlerde döþeme için alýnan kira bedelleri dahildir), maden sularý, memba sularý, madenler, taþ ocaklarý, kum ve çakýl istihsal yerleri, tuðla ve kiremit harmanlarý, tuzlalar ve bunlarýn mütemmim cüzileri ve teferruatý;

2. Voli mahalleri ve dalyanlar; Voli Mahalleri, denizlerde, göllerde ve nehirlerde balýk avlamaya ayrýlmýþ su üstünde herhangi bir sabit veya geçici engelle çevrilmemiþ tabii avlanma sahalarýdýr. Dalyanlar ise, denizlerde, göllerde ve nehirlerde kazýk, çit, taþ, beton, að gibi suni engellerle çevrilmiþ su ürünleri avlanma bölgeleridir.

3. Gayrimenkullerin, ayrý olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatý ile bilumum tesisatý demirbaþ eþyasý ve döþemeleri;

4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

5. Arama, iþletme ve imtiyaz haklarý ve ruhsatlarý, ihtira beratý, alameti farika, marka, ticaret unvaný, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantlarý, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarýnda elde edilmiþ bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakký veya kullanma imtiyazý gibi haklar (Bu haklarýn kullanýlmasý için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradý sayýlýr.) (Ýhtira beratýnýn mucitleri veya kanunî mirasçýlarý tarafýndan kiralanmasýndan doðan kazançlar, serbest meslek kazancýdýr. Bunlarýn dýþýndakiler tarafýndan kiralanmasýndan doðan kazançlar ise gayrimenkul sermaye iradýdýr.)

6. Telif haklarý (bu haklarýn, müellifleri veya bunlarýn kanuni mirasçýlarý tarafýndan kiralanmasýndan doðan kazançlar, serbest meslek kazancýdýr, bunlarýn dýþýndakiler tarafýndan kiralanmasýndan doðan kazançlar GMSÝ dýr.);

7. Gemi ve gemi paylarý (Motorlu olup olmadýklarýna ve tonilatolarýna bakýlmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasýtalarý;

8. Motorlu nakli ve cer vasýtalarý, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunlarýn eklentileri.

 

Yukarýda yazýlý mallar ve haklar ticarî veya zirai bir iþletmeye dahil bulunduðu takdirde bunlarýn iratlarý ticarî veya zirai kazancýn tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanýr. Tüccarlara ait olsa dahi, iþletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkýnda bu bölümdeki hükümler uygulanýr. Vakfýn gelirinden hizmet karþýlýðý olmayarak alýnan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iþtirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri bu kanunun uygulanmasýnda gayrimenkul sermaye iradý addolunur.

 

GAYRÝMENKUL SERMAYE ÝRADINDA GAYRI SAFÝ HASILAT VE TAHSÝL SAYILAN HALLER

GVK 72. Maddesinde ?gayrý safi hasýlat, 70′inci maddede yazýlý mal ve haklarýn kiraya verilmesinden bir takvim yýlý içinde o yýla veya geçmiþ yýllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarýdýr.? denilmek sureti ile  gelirin elde edilmiþ sayýlmasý tahsilat esasýna baðlanmýþtýr. Tahsilatýn nakden veya ayýn ile yapýlmýþ olmasý durumu deðiþtirmeyecektir.

Nakden Tahsilat : Kira bedelinin nakden ödenmesi durumunda alýnan nakit tutar gayri safi hasýlat sayýlacaktýr. Yabancý parasiyle yapýlan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa, Maliye Bakanlýðý’nca tespit edilecek kur üzerinden Türk parasýna çevrilir.

Ayýn ile Tahsilat : Kira bedelinin ayýn olarak tahsil edildiði durumlarda elde edilen ayýnýn, Vergi Usul Kanunu 267. Madde hükmüne göre emsal bedeli ile paraya çevrilmesi sureti ile bulunan tutar gayrý safi hasýlat sayýlacaktýr.

Kiracý Tarafýndan Gayrimenkule Ýlave Sureti ile Tahsilat :Kiracý tarafýndan gayrimenkulü geniþletecek veya iktisadi deðerini devamlý surette artýracak þekilde gayrimenkule ilave edilen kýymetler, kira müddetinin hitamýnda bedelsiz olarak kiralayana devrolunduðu takdirde, mezkur kýymetler kiralayan bakýmýndan, bu tarihte aynen tahsil olunmuþ addolunur. Kýymetlerin emsal bedelinden düþük deðerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayýlýr ve fark ayýn olarak tahsil edilmiþ sayýlýr.

Diðer Haller : Aþaðýdaki durumlarda da kira bedeli tahsil edilmiþ sayýlýr.

1. Ittýla hasýl etmeleri kaydýyla namlarýna, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatýrýlmasý;

2. Kira olarak doðan alacaðýn baþka bir þahsa temliki (Temlikin ivazlý olup olmadýðýna bakýlmaz. Ývazlý temliklerde ivazýn tahsil þartý aranmaz) veya kiracýsýna olan borcu ile takasý; tahsil hükmündedir.

 

GVK 268 nolu tebliðe göre 01.11.2008 tarihinden itibaren iþyeri ve konut kiralama iþlemlerine iliþkin yapýlacak ödeme ve tahsilatlarýn banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsiki zorunlu hale getirilmiþtir. Buna göre konutlarda her bir konut için aylýk 500.- TL ve üzerinde kira geliri elde edenler ile iþyerini kiraya verenler ile kiracýlarýn bu tutara bakýlmaksýzýn kiraya iliþkin yapacaklarý ödeme ve tahsilatlarý banka veya posta idarelerinin düzenleyeceði belgelerle tevsiki zorunludur. Ayýn olarak ödenen kiralarda bu zorunluluk bulunmamaktadýr.

 

EMSAL KÝRA BEDELÝ UYGULAMASI

GVK nun 73.maddesinde düzenlenen emsal kira bedeli, kiraya verilen mal ve haklardan elde edilmesi gereken en az kira bedelinin tespiti ve bu bedelin mükellefler tarafýndan yapýlacak beyanda bildirilmesi esasýna dayanmaktadýr.

 

GVK 73.maddesi emsal kira bedelini gayrimenkul ve diðer mal ve haklar açýsýndan farklý þekillerde tanýmlamýþtýr.

-       Gayrimenkullerde : Kiraya verilen mal ve haklarýn kira bedelleri emsal kira bedelinden düþük olamaz. Bedelsiz olarak baþkalarýnýn intifaýna býrakýlan mal ve haklarýn emsal kira bedeli, bu mal ve haklarýn kirasý sayýlýr. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiþ kirasý, bu suretle takdir veya tespit edilmiþ kira mevcut deðilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi deðerinin % 5′idir. (VUK 268.maddeye göre vergi deðeri bina ve arazinin Emlak Vergisi Kanununun 29.maddesine göre tespit edilen deðerdir.)

-       Diðer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarýnýn maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin deðerlendirilmesi hakkýndaki hükümlerine göre belli edilen deðerlerinin % 10′udur. Örneðin aracýn emsal kira bedeli maliyetinin %10?u dur.

-       Ýhtira beratý, telif hakký, imtiyaz hakký vb haklarda emsal kira bedeli, Takdir Komisyonlarýnca belirlenen deðerin %10?udur.

Ancak, emsal bedelden düþük tutarda elde edilen kira gelirinin kira sözleþmesi, ödemeye iliþkin tevsik edici belge ve kiracýnýn ifadesiyle ispatý halinde ayrýca emsal bedel karþýlaþtýrýlmasýna gidilmemektedir.

Aþaðýda yazýlý hallerde emsal kira bedeli esasý uygulanmaz:

1. Boþ kalan gayrimenkullerin muhafazalarý maksadiyle bedelsiz olarak baþkalarýnýn ikametine býrakýlmasý;

2. Binalarýn mal sahiplerinin usul, füru veya kardeþlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeþlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiþ ise bu konutlarýn yalnýz birisi hakkýnda emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeþler evli ise eþlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

3. Mal sahibi ile birlikte akrabalarýn da ayný evde veya dairede ikamet etmesi.

4.Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diðer kamu kurum ve kuruluþlarýnca yapýlan kiralamalarda.

 

GAYRÝMENKUL SERMAYE ÝRADINDA ÝSTÝSNALAR

GVK nun 21.maddesine göre, ticari, zirai veya mesleki kazancýný yýllýk beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar dýþýnda kalan kiþiler tarafýndan binalarýn mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yýlýnda elde edilen hasýlatýn beyanýnda 2012 yýlý için 3.000.- TL si istisna tutulmuþtur. Bu istisna þahsa baðlý bir istisnadýr. Dolayýsý ile kapsama konu hasýlatý elde eden her bir kiþi istisnadan ayrý ayrý faydalanacaktýr. Þahsa ait birden fazla konut olmasý halinde istisna her bir konut için ayrý ayrý uygulanmayacaktýr.

 

GAYRÝMENKUL SERMAYE ÝRADINDA ÝNDÝRÝLECEK GÝDERLER

GVK 71.maddesinde ?Gayrimenkul sermaye iradýnda safi irat, gayrisafi hasýlattan iradýn saðlanmasý ve idamesi için yapýlan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktýr.? Diyerek vergiye tabi tutulacak gelirin saf kazanç olduðunu belirtmiþtir.

 

Gayrimenkul sermaye iradýnda gelirler üzerinden indirilecek giderler 74.maddede sýralanmýþ olup 2 þekilde hesaplanmaktadýr. Bunlar Götürü Gider uygulamasý ve Gerçek Gider uygulamasýdýr.

Götürü Gider : Mükellefler (haklarý kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yaptýklarý giderlere karþýlýk olmak üzere hasýlatlarýndan %25′ini götürü olarak indirebilirler. Bu oran 21.maddede belirtilen istisnalar düþüldükten sonra kalan kýsma uygulanýr. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yýl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Gerçek Gider : Safi iradýn bulunmasý için, 21′inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasýlata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasýlattan aþaðýda yazýlý giderler indirilir:

1. Kiraya veren tarafýndan ödenen aydýnlatma, ýsýtma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen mallarýn idaresi için yapýlan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayýsýyla yapýlan ve bunlara sarf olunan borçlarýn faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yýlýndan itibaren beþ yýl süre ile iktisap bedelinin % 5′i (Ýktisap bedelinin % 5′i tutarýndaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasýlata uygulanýr. Ancak, indirilmeyen kýsým 88′ inci maddenin 3′ üncü fýkrasýnýn uygulanmasýnda gider fazlalýðý sayýlmaz yani gelecek döneme devreden zarar olarak kabul edilemez),

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve þerefiyelerle kiraya verenler tarafýndan ödenmiþ olmak þartýyla belediyelere ödenen harcamalara iþtirak paylarý;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrýlan amortismanlar (Amortismana tabi deðer, malum ise maliyet bedeli, malum deðilse, bina ve arazi için vergi deðeri, diðer mallar için Vergi Usul Kanununun 267′nci maddesinin 3′üncü sýrasýna göre tespit edilen emsal deðeridir);

7. Kiraya verenin yaptýðý onarým giderleri (Emlakýn iktisadi deðerini artýracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapýlmasý için ihtiyar olunan giderler onarým gideri sayýlmaz);

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakým ve idame giderleri;

9. Kiraladýklarý mal ve haklarý kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diðer gerçek giderler;

10. Sahibi bulunduklarý konutlarý kiraya verenlerin kira ile oturduklarý konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasýlattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralý bentlerinden yazýlý giderler düþüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapýlýr; kiranýn indirilemeyen kýsmý 88′inci maddenin 3′üncü fýkrasýnýn uygulanmasýnda gider fazlalýðý sayýlmaz);

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve haklarýn kýsmen kiraya verilmesi halinde, yukarýda yazýlý giderlerden yalnýz bu kýsma isabet edenler hasýlattan indirilebilir.

Bu madde hükmünün uygulanmasýnda para cezalarý ve vergi cezalarý ile diðer kanunlara göre gider yazýlamayan ödemeler (Binek araçlara ait MTV, ÖÝV gibi) hasýlattan gider olarak indirilemez.

 

VUK 172.maddesinde kimlerin defter tutmakla yükümlü olduklarý açýkça belirtilmiþtir. Bu maddeye göre GMSÝ elde edenler defter tutmak zorunda deðillerdir. Bunlar yaptýklarý giderleri gösteren vesikalarý bir dosyada muhafaza edecek, beyannamelerini buna göre düzenleyecek ve gerektiðinde inceleme elemanýna ibraz edeceklerdir.

 

GAYRÝMENKUL SERMAYE ÝRADININ BEYANI

GVK 86.maddesine göre aþaðýdaki durumlarda GMSÝ beyaný verilmeyecektir.

-       Bir takvim yýlý içinde mal ve haklarýn kiralanmasýndan elde edilen ve toplamý 2012 yýlý için 1.290.- TL yi aþmayan, tevkifata ve istisna uygulamasýna konu olmayan gayrimenkul sermaye iratlarý.

-       Vergiye tâbi gelir toplamýnýn 103 üncü maddede yazýlý tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan (2012 yýlý için 25.000.- TL) tutarý aþmamasý koþuluyla, Türkiye’de tevkifata tâbi tutulmuþ olan, gayrimenkul sermaye iratlarý,

-       Tek geliri binalarýn mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen gelir olanlarýn GVK 21. Madde de belirtilen istisna sýnýrýný aþmayan gelirleri.

-       Dar mükellefiyette, tamamý Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiþ olan gayrimenkul sermaye iratlarý için beyanname verilmeyecektir.

Tevkif sureti ile vergilendirilmiþ GMSÝ elde edenlerin, diðer gelir unsurlarý ile birlikte toplam gelirinin 25.000.- TL yi aþmasý durumunda tevkif sureti ile vergilendirilmiþ GMSÝ larý ilgili yýl beyannamesine dahil edilecektir.

 

 

 

 

 


Welcome , today is Salı, 27 Eylül 2016